Wartość nieruchomości a kredyt hipoteczny

Podział majątku wspólnego po rozwiązaniu małżeństwa jest ostatnim etapem jaki muszą przejść byli współmałżonkowie. Z doświadczenia jako adwokat, mogę zaryzykować twierdzenie, że podział majątku wspólnego wywołuje nierzadko większe emocje niż sam rozwód. Zazwyczaj, głównym składnikiem wspólnego majątku jest nieruchomość (mieszkanie, dom) i ustalenie jego wartości (a co za tym idzie wysokości ewentualnych spłat) jest kluczowe w sprawach o podział majątku wspólnego. Biorąc pod uwagę powszechność kredytów hipotecznych w obrocie powszechnym, można być pewnym, że ilość spraw sądowych, których główny problem będzie ogniskował się wokół wartości nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym będzie stale wzrastać. 

Obecnie, niezwykle częste stało się kupowanie nieruchomości na kredyt zabezpieczony hipoteką na tej nieruchomości. Powszechnie utarło się już powiedzenie, że kredyt hipoteczny łączy mocniej pary niż zawarcie małżeństwa. Trudno odmówić takiemu stwierdzeniu sensu, biorąc pod uwagę, że pomimo rozwiązania małżeństwa i rozdzielności majątkowej eksmałżonków, nadal są oni odpowiedzialni solidarnie wobec banku. Kwestię kredytu hipotecznego przy rozwodzie poruszę innym razem, w tym artykule chciałem zwrócić jedynie uwagę na jedną kwestię z tym związaną, która pod koniec marca 2019 r. została rozstrzygnięta przez Sąd Najwyższy.

Otóż Sąd Okręgowy w Łodzi zwrócił się do Sądu Najwyższego z następującym pytaniem: „Czy w postępowaniu o podział majątku wspólnego po ustaniu ustawowej wspólności majątkowej Sąd - ustalając wartość wchodzącej w skład majątku wspólnego nieruchomości, obciążonej hipoteka zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy uwzględnia wartość rynkową tej nieruchomości, z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego, czy też z odliczeniem wartości obciążenia hipotecznego od wartości rynkowej nieruchomości?".

W związku z tak postawionym pytaniem Sądu Okręgowego w  Łodzi, Sąd Najwyższy, w dn. 28 marca 2019 r. w sprawie III CZP 21/18 podjął uchwałę o następującej treści: „​W sprawie o podział majątku wspólnego małżonków, obejmującego nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy, sąd - przydzielając tę nieruchomość na własność jednego z małżonków - ustala jej wartość, jeżeli nie przemawiają przeciwko temu ważne względy, z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego”.

Jakie są ważne względy, które mogłyby uzasadniać pomniejszenie wartości nieruchomości o wartość obciążenia hipotecznego? Sąd Najwyższy wskazał przykładowo  okoliczności dotyczące natury podmiotowej (szczególna sytuacja osobista małżonków) czy też natury przedmiotowej (np. proporcje obciążenia i wartości nieruchomości).

adwokat Piotr Majewski